融資租賃作為一種集融資與融物、貿(mào)易與技術(shù)更新于一體的新型金融產(chǎn)業(yè)，在推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級、拓寬中小微企業(yè)融資渠道、帶動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面發(fā)揮著重要作用。本文從我國住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析探討融資租賃能否參與住房租賃市場、如何參與住房租賃市場、具備的優(yōu)勢和面臨的風(fēng)險，并提出相關(guān)建議。

      （一）政策推動下進(jìn)入發(fā)展新時期

      隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進(jìn)城務(wù)工人員通過租賃方式解決住房問題的需求迫切，而與此同時，住房租賃市場供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善、供應(yīng)主體較單一等問題凸顯。

      為此，2015年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，明確提出“積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場”；2016年5月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，被視為是培育和發(fā)展住房租賃市場的頂層設(shè)計，《意見》提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展”；2017年7月，為解決當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮等問題，九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，進(jìn)一步貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。至此，我國住房租賃市場進(jìn)入了有“頂層設(shè)計”推進(jìn)的加快培育和發(fā)展的新時期。

      （二）住房租賃市場供應(yīng)體系不健全

      我國住房租賃市場房源主要有市場主導(dǎo)和政府主導(dǎo)兩大類，其中政府方面主要以公租房和廉租房為主的公共租賃住房體系，保障大部分低收入群體。市場化租賃房源主要以個人私房為主，由私人租賃和租賃中介機(jī)構(gòu)租賃，承租者和出租者直接或通過中介簽訂住房租賃協(xié)議，進(jìn)行租賃活動。在新型城鎮(zhèn)化加快、城市化率不斷提高的背景下，城市吸聚人口提速。特別是部分人口凈流入的熱點城市，流動人口的持續(xù)增長帶來較大規(guī)模需求，而交易市場的供不應(yīng)求一定程度上影響租賃市場房源供給，房價持續(xù)上漲，推動部分房源轉(zhuǎn)租為售，導(dǎo)致住房租賃房源減少，供求矛盾突出，尤其是小戶型、低總價房源供不應(yīng)求，推動低端市場租金水平的持續(xù)上漲。

      （三）住房租賃市場需求旺盛

      我國流動人口規(guī)模較大，租賃住房是其解決居住問題的重要途徑。國家衛(wèi)生計生委流動人口司發(fā)布《中國流動人口發(fā)展報告2016》顯示，2015年我國流動人口規(guī)模達(dá)2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個人中有一個是流動人口。未來一二十年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流動人口。“十三五”時期，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動農(nóng)民工比重明顯增加。

      由此可見，我國的住房租賃市場尚處于初期發(fā)展階段，未來發(fā)展空間巨大，供應(yīng)主體單一與需求旺盛之間的矛盾是當(dāng)前我國住房租賃市場的主要問題。住房租賃市場的培育和發(fā)展事關(guān)民生福祉，是當(dāng)前供給側(cè)改革的重要著力點，也是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)部分城市房價居高不下、庫存高企的重要舉措之一。

      融資租賃是兼具融物與融資的雙重功能，以融物為形式，以融資為實質(zhì)。融資租賃能否參與到住房租賃市場，發(fā)揮其功能效應(yīng)，要從分析融資租賃獨特的交易結(jié)構(gòu)著手。

       （一）融資租賃的交易結(jié)構(gòu)

      融資租賃的交易模式有十多種，目前在中國應(yīng)用最多的是直接租賃和售后回租兩種。其中直接融資租賃的交易結(jié)構(gòu)為：出租人（融資租賃企業(yè)）根據(jù)承租人（租賃需求方）對租賃物和供貨人（生產(chǎn)廠商）的選擇或認(rèn)可，將其從供貨人處取得的租賃物按合同約定出租給承租人占有、使用，并根據(jù)融資租賃合同安排向承租人收取租金。

      融資租賃的交易結(jié)構(gòu)涉及到“一個標(biāo)的物”，即租賃物；“兩個合同”，即《買賣合同》和《融資租賃合同》；“三方當(dāng)事人”，即出租方、承租方。供貨方。售后回租業(yè)務(wù)中，承租方和供貨方為同一方。融資租賃與銀行信貸的根本區(qū)別在于融資租賃交易結(jié)構(gòu)中必須有明確、合法、合規(guī)的標(biāo)的物件，對標(biāo)的物管理與處置能力亦是融資租賃公司的核心競爭力之一。

       （二）不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物的可行性

      融資租賃參與住房租賃市場，必定會將不動產(chǎn)作為交易標(biāo)的物，對于不動產(chǎn)能否作為融資租賃業(yè)務(wù)標(biāo)的物，業(yè)界一直存在爭議，但從相關(guān)政策、司法實踐和具體業(yè)務(wù)運行現(xiàn)實看，不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物仍具有一定的操作空間，應(yīng)理性對待、審慎支持。首先，三類融資租賃公司適用的管理辦法并未限制不動產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，由中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立的金融租賃公司，適用規(guī)章為《金融租賃公司管理辦法》，其中第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外”；由商務(wù)部和國家稅負(fù)總局審批和監(jiān)管的內(nèi)資租賃公司，適用規(guī)章為《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》，其中第十條規(guī)定“融資租賃企業(yè)開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體”；由省級商務(wù)部門審批并報商務(wù)部備案的外資融資租賃公司，適用辦法為《外商投資租賃業(yè)管理辦法》及其補充規(guī)定，其中第六條規(guī)定“本辦法所稱租賃財產(chǎn)包括：(一)生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗檢測設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備、信息技術(shù)設(shè)備等各類動產(chǎn)；(二)飛機(jī)、汽車、船舶等各類交通工具；(三)工業(yè)廠房、倉儲用房、商用地產(chǎn)、附著于不動產(chǎn)的其他設(shè)備(如電梯、空調(diào)系統(tǒng)等)等其他用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)；(四)本條(一)、(二)、(三)項附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價值不得超過租賃財產(chǎn)價值的三分之二。”；其次，我國尚未出臺專門的融資租賃法，現(xiàn)有《合同法》《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也未對租賃物的范圍進(jìn)行明確界定，現(xiàn)有關(guān)于契稅、房產(chǎn)稅、增值稅的相關(guān)財稅政策也對不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的納稅問題進(jìn)行了規(guī)定，按照“法無禁止即可為”原則，不動產(chǎn)可以作為融資租賃標(biāo)的物；再次，房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)大量存在，甚至成為一些租賃公司的主要業(yè)務(wù)及利潤來源，況且目前房地產(chǎn)登記公示制度健全，是最安全的租賃物。如果認(rèn)定不動產(chǎn)融資租賃合同無效，將會帶來巨大的金融風(fēng)險。

      （三）政策支持下住房租賃市場空間巨大

      2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，針對保障性租賃住房提出了六方面的支持政策。在金融支持政策方面，政府提出支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，鼓勵持有運營租賃住房的企業(yè)將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)等多項政策建議。

      我國作為人口大國，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)度的不斷推進(jìn)，城市房價不斷走高，住房租賃市場需求持續(xù)旺盛。截至2022年，我國擁有的租房人群已經(jīng)近2.4億，根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《租房消費行為調(diào)查報告》顯示，預(yù)計到2030年，國內(nèi)租房人口將達(dá)到2.7億人。住建部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，目前一線城市及新一線城市中，超70%的新市民、青年人是依靠租房生活。

      2022年中央在重要會議綱領(lǐng)性文件中多次提及完善住房保障體系及培育發(fā)展租賃市場，堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，以人口凈流入的大城市為重點，大力增加保租房供給。

      而長期以來，住房租賃市場的融資問題則是制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。商品房開發(fā)可以通過銷售回款迅速回籠資金，實現(xiàn)現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。相比之下新建或改建租賃住房主要通過未來的租金收入逐步回收，投資收益率低，回收期長，社會資本參與的積極性不高。

      2022年，政府又再度出臺了多項租賃支持政策，以幫助解決租賃行業(yè)長期以來回報周期長、沉淀資金多等痛點問題。如為租賃市場各參與主體提供專項金融支持，優(yōu)化金融服務(wù)，積極推進(jìn)保障房公募REITs試點等。

      作為第二批試點城市的西安，針對住房租賃市場也相繼出臺了相關(guān)保障措施，多渠道籌集房源。金融政策方面的相關(guān)支持，西安市暫時尚未出臺。

      這一背景之下，急需一批實力雄厚的機(jī)構(gòu)出租人，從供給側(cè)穩(wěn)定住房租賃市場，推動住房租賃市場健康發(fā)展。融資租賃兼顧了融資和融物雙重特性，作為機(jī)構(gòu)出租人具有先天的優(yōu)勢，是金融支持住房租賃最好的工具之一。

      （一）住房租賃企業(yè)的運營模式

      目前住房租賃市場主要有兩種運營模式：輕資產(chǎn)的委托管理模式和重資產(chǎn)的自運營模式。

      輕資產(chǎn)運營，主要是指企業(yè)不持有房產(chǎn)，而是通過長期租賃或與持有方聯(lián)合運營等方式集中獲取房源，再通過轉(zhuǎn)租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報酬的模式。輕資產(chǎn)運營模式前期所需資金相對較少，可以在短時間內(nèi)快速拓展市場。

      重資產(chǎn)運營，主要是指企業(yè)通過自建或收購改造等方式獲取并持有房源，再對外出租獲取利益的模式。例如，有開發(fā)商對獲取住宅土地過程中規(guī)定的15%自持物業(yè)進(jìn)行自建運營。另外，對于購買閑置工業(yè)廠房或商業(yè)用房等存量物業(yè)改造為租賃住房，以及將企業(yè)自持的存量物業(yè)進(jìn)行改造后出租也屬于重資產(chǎn)模式。

      （二）住房租賃市場的痛難點

      目前，住房租賃市場亟待解決兩大問題：

      其一，住房租賃收益率過低。在北上廣深等一線城市，住房租賃的租金回報率（年房租/房價）普遍不到2%，嚴(yán)重低于正常的投資收益率水平（一般需要5%左右）。住房租賃收益率過低導(dǎo)致無論是通過新建還是改建、收購的方式經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)，都難以實現(xiàn)長期可持續(xù)的投資回報，以租金收益進(jìn)行相關(guān)權(quán)益性融資也很困難。

      其二，低成本長期資金缺乏。新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5～8年，且發(fā)展初期3～5年內(nèi)難以盈利，需要大量低成本資金支持。

      住房租賃企業(yè)現(xiàn)有三類主要的融資模式。一是來自風(fēng)險資本和私募資金等的股權(quán)融資，這種融資方式易產(chǎn)生投資方干擾企業(yè)經(jīng)營的問題；二是銀行貸款、專項債券等債權(quán)融資，其缺點是對住房租賃企業(yè)資產(chǎn)和信用有較高要求，且資金使用期短、融資成本高；三是資產(chǎn)證券化（ABS、類REITs）等以租客信用或租金收益為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流融資，目前，我國發(fā)展住房租賃REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙。總的來看，缺乏符合住房租賃經(jīng)營特點的長期融資渠道。

      （一）融資租賃參與住房租賃的先天優(yōu)勢

      融資租賃公司作為機(jī)構(gòu)出租人參與住房租賃市場，實質(zhì)是租賃公司作為社會資本，發(fā)揮自身資金融通優(yōu)勢，直接投資并持有租賃住房實物資產(chǎn)。相比其他類型的機(jī)構(gòu)出租人，融資租賃公司主要擁有三個方面的優(yōu)勢。

      第一，融資租賃與其他主要融資模式在融資成本、期限等方面更有競爭力。從目前實際情況來看，融資租賃公司，特別是金融租賃公司的融資成本較項目收益票據(jù)、股權(quán)類REITs等融資方式低，在實際中融資成本僅略高于商業(yè)銀行同類項目貸款。同時，金融租賃公司可以實現(xiàn)對租賃住房的長期持有，并將收回投資本金期限拉長至租賃住房整個生命周期。

      第二，融資租賃公司開展住房租賃業(yè)務(wù)并不追求超額收益。融資租賃公司開展住房租賃并不追求房價升值的收益，其持有租賃住房資產(chǎn)，僅追求與其所承擔(dān)的風(fēng)險相匹配的穩(wěn)定回報。在實現(xiàn)預(yù)期收益的情況下，政府（或住房所有權(quán)人）可以隨時按照雙方約定的價格回購租賃住房；或是在融資租賃公司回收全部投資之后，政府（或住房所有權(quán)人）無償收回租賃住房產(chǎn)權(quán)。可以說，融資租賃公司作為機(jī)構(gòu)出租人能夠確保政府最終擁有租賃住房的產(chǎn)權(quán)，從而實現(xiàn)了租賃住房的長期對外出租，保證了住房租賃市場供給穩(wěn)定，符合地方新型城鎮(zhèn)化的長期規(guī)劃。

      第三，融資租賃公司可以對租賃住房實現(xiàn)全額認(rèn)購。這一方面能夠避免政府為租賃住房墊付資金，減少政府住房租賃補貼支出，切實減輕政府的財政負(fù)擔(dān)；另一方面也有利于住房建設(shè)企業(yè)回收前期開發(fā)建設(shè)投入的資金，一定程度上緩解企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

      （二）業(yè)務(wù)模式分析

      在租賃住房的運營管理環(huán)節(jié)，可以分為出租模式和委托管理模式。出租模式下，融資租賃公司將租賃住房長期出租給運營管理企業(yè)，向運營管理企業(yè)收取租金，不參與租賃住房后期管理。在委托管理模式下，運營管理企業(yè)僅是代融資租賃公司來管理租賃住房，租金來源于承租人（租戶）。

      有了融資租賃公司的介入，對于輕資產(chǎn)模式的住房租賃運營商來講，運營商可以獲得大批量、穩(wěn)定的房源供給，同時避免了巨額資金投入，能夠?qū)Ｗ⒂谶\營，提高效率；對于重資產(chǎn)模式的住房租賃運營商來講，運營商可以通過售后回租的方式，獲得長期、低成本的資金，實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)。

      融資租賃企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨多重風(fēng)險，具體到住房租賃市場，要著重考慮以下幾個方面：

　　（一）政策風(fēng)險

      目前我國法律對租賃物界定不明確，各監(jiān)管部門、立法機(jī)關(guān)、行政執(zhí)法部門對該問題的認(rèn)知也不一致，影響融資租賃合同、抵押合同有效性判定，租賃債權(quán)有懸空風(fēng)險。

　　（二）稅收風(fēng)險

      不動產(chǎn)融資租賃交易過程中涉及增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，在一定程度上壓縮了融資租賃企業(yè)的盈利空間，稅負(fù)過重已是不動產(chǎn)融資租賃發(fā)展的一大障礙，如果為避稅而采取假過戶方式，可能面臨房產(chǎn)的重復(fù)出售和抵押風(fēng)險。

　　（三）信用風(fēng)險

      住房租賃企業(yè)需要龐大資金鏈的支撐，需要運用資金購置或建設(shè)房源，然后通過出租以分期收取資金的方式回籠資金，資金使用與來源存在期限錯配風(fēng)險，一旦租賃市場行情不理想，會產(chǎn)生租金逾期或不能正常收回的信用風(fēng)險。

　　（四）策略風(fēng)險

      住房租賃市場在我國尚處于起步階段，相關(guān)政策出臺時間短，尚未形成市場化和一定體量的市場參與主體，而且住房租賃市場的發(fā)展必定呈現(xiàn)出一定的區(qū)域性，人口凈流入的熱點城市，住房租賃市場會呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢。若融資租賃企業(yè)的市場策略和區(qū)域定位對應(yīng)不準(zhǔn)確，則會產(chǎn)生策略風(fēng)險。

　　實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居“安居夢”的重要途徑。

      公租房的市場參與主體主要為政府，且較難申請，市場化程度極低。隨著年輕人的租賃需求不斷升級，傳統(tǒng)租賃市場無法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。數(shù)據(jù)顯示77%的租房人群在30歲以下，85后居于特別主導(dǎo)，通常情況下他們步入社會至工作3年以內(nèi)，開始有穩(wěn)定的租房需求，而85后大多強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)個性化和社交化，傳統(tǒng)的普遍租賃市場無法有效滿足，這為長租公寓提供了契機(jī)。我國長租公寓從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展，直到2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮，這個行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。然而相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家我國公寓行業(yè)仍然處于初期的階段，未來仍有較大發(fā)展空間。經(jīng)過多年發(fā)展，目前我國已有多個長租公寓品牌，已經(jīng)從分散型向集中化、社區(qū)化發(fā)展，比如泊寓、冠寓、瓴寓、有巢、自如等。

      對融資租賃參與住房租賃市場建設(shè)，有如下建議：

      （一）融資租賃企業(yè)應(yīng)持續(xù)關(guān)注立法進(jìn)程，研究梳理各地司法機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)租賃的司法判定案例，有效防范法律風(fēng)險。同時，應(yīng)遵循監(jiān)管導(dǎo)向，杜絕以參與住宅租賃市場之名，違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

      （二）創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，提升服務(wù)效率，實現(xiàn)融資租賃與住房租賃的有效嫁接。未來中國住房租賃市場會出現(xiàn)多層次的供應(yīng)主體，各種專營住房租賃的國企、民企會誕生。融資租賃企業(yè)應(yīng)在分析這些企業(yè)盈利模式、運行特點的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新交易模式，提高服務(wù)效率，有效支持住房租賃市場發(fā)展。

      （三）加強(qiáng)市場分析，提高業(yè)務(wù)拓展與營銷的針對性。住房租賃市場空間很大，但必定會呈現(xiàn)出區(qū)域分化的現(xiàn)象。應(yīng)加強(qiáng)市場分析，研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點，聚焦一些人口凈流入的熱點城市，提高營銷的精準(zhǔn)性和針對性。

      （四）強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高專業(yè)水平。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增長乏力，新興產(chǎn)業(yè)動能集聚尚不明顯，破局“資產(chǎn)荒”難題已為行業(yè)所共同關(guān)注。住宅租賃市場或成為融資租賃行業(yè)的下一個風(fēng)口，融資租賃企業(yè)應(yīng)堅守服務(wù)實體、服務(wù)國家戰(zhàn)略的本源，不斷提升專業(yè)化水平，積極融入和服務(wù)住房租賃市場發(fā)展。