簡論不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得

來源： 發(fā)表日期：2023-12-04

        根據(jù)“不動產(chǎn)登記生效”原則，抵押權(quán)人在辦理抵押登記后，即可有效控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。但是，實(shí)踐中也存在著影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的行為，如抵押人對不動產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保時(shí)隱瞞真實(shí)權(quán)利情況。金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人，遇到上述情形時(shí)，能否善意取得不動產(chǎn)抵押權(quán)、其善意構(gòu)成要件如何，是交易各方關(guān)注的重點(diǎn)。
        一、善意取得的概念及現(xiàn)行制度
        所謂善意取得，是指行為人無權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)或其他物權(quán)的法律制度。善意取得作為民事法律制度中的重要一項(xiàng)，因善意受讓人取得物權(quán)基于法律的規(guī)定，所以是物權(quán)取得的一種特別方式。
        《民法典》第311條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
        （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意；
        （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
        （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
        受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。”
        該條第一款規(guī)定了善意取得的適用前提和構(gòu)成要件；第二款規(guī)定了原所有權(quán)人的救濟(jì)途徑；第三款則規(guī)定了其他物權(quán)的善意取得參照適用前兩款規(guī)定。
        二、不動產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得制度
        根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第37條第1款“當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民法典第311條的規(guī)定處理”，《民法典》第311條第3款規(guī)定“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”，可以確定，法律及司法解釋已明確抵押權(quán)參照適用善意取得制度。
        三、不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件
        《民法典》第311條對不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得構(gòu)成要件作出明確規(guī)定，即“合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”“不動產(chǎn)物權(quán)登記”“受讓人善意”。考慮到不動產(chǎn)抵押合同中不存在抵押權(quán)人需要支付對價(jià)的問題，故通常以“存在真實(shí)的擔(dān)保債權(quán)”作為實(shí)踐中的審查因素。所以，結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐，認(rèn)定不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件有三：
        （一）存在真實(shí)的擔(dān)保債權(quán)
        基于抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的特殊性質(zhì)，不存在“合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”問題，但抵押合同從屬于借款合同等主合同，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，抵押權(quán)人如履行了諸如借款合同等主合同義務(wù)，應(yīng)視為存在真實(shí)的交易，支付了合理的交易對價(jià)，此種做法也符合公平正義觀和正常的交易習(xí)慣。由此，可將抵押權(quán)人已經(jīng)履行主合同義務(wù)，即存在真實(shí)的擔(dān)保債權(quán)作為構(gòu)成要件。
        （二）已完成不動產(chǎn)抵押權(quán)登記
        由于我國實(shí)行“不動產(chǎn)登記生效”主義，故抵押權(quán)人依照法律規(guī)定完成了抵押權(quán)登記，才受到登記公信力的保護(hù)，依法使用不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。
        （三）抵押權(quán)人是善意
        由于“善意”涉及主觀因素，在司法實(shí)踐中，關(guān)于“善意”的認(rèn)定比較復(fù)雜，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第14條對受讓人的善意作了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：受讓人不知且非因重大過失而不知轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分；并明確對于善意的認(rèn)定采取推定方式，即首先推定受讓人為善意，再由真實(shí)權(quán)利人就受讓人非善意進(jìn)行舉證說明，若真實(shí)權(quán)利人無法證明受讓人不構(gòu)成善意的，則認(rèn)定受讓人為善意。
        如，上海金融法院（2020）滬74民終344號案例中，法院認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，在開展不動產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的過程中，審查抵押人對抵押物是否享有合法、完整的處分權(quán)，既是其防范風(fēng)險(xiǎn)的必備措施，也是其應(yīng)盡的審查義務(wù)。金融機(jī)構(gòu)是否盡到審查義務(wù)是認(rèn)定其是否構(gòu)成“善意”的重要因素。
        具體而言，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對抵押物權(quán)屬包括權(quán)力行使的合法性和處分權(quán)的完整性進(jìn)行必要和適當(dāng)?shù)膶彶椋渲校罢甙ǖ盅喝耸欠癯钟挟a(chǎn)權(quán)證書，是否為證書記載的權(quán)利人、證書與登記簿記載是否一致，后者則包括有無共有權(quán)人、權(quán)利是否受到限制等。也即，抵押權(quán)人是否善意可以從積極及消極兩方面考慮：
        積極方面，即抵押權(quán)人應(yīng)注意對抵押物主動審查的范圍和程度。實(shí)踐中，由于共有人權(quán)利的“隱形狀態(tài)”五花八門，要求債權(quán)人必須確認(rèn)抵押物處于沒有任何糾紛的狀態(tài)才能接受抵押是不現(xiàn)實(shí)的，此將使債權(quán)人的調(diào)查成本過重，不利于促進(jìn)交易。是否善意可根據(jù)債權(quán)人是否盡到一個(gè)謹(jǐn)慎的交易主體應(yīng)盡的合理注意義務(wù)來判斷。以金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人為例，在盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)做到查詢不動產(chǎn)登記簿、現(xiàn)場考察抵押物的狀況、對抵押物占有人（如有）進(jìn)行訪談、要求抵押人積極披露共有人或承諾無其他權(quán)利人等。
        消極方面，即是否有證據(jù)證明債權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道存在其他共有人。例如抵押物被查封、共有人主動聯(lián)系債權(quán)人要求停止辦理抵押或其他能夠證明抵押物可能存在權(quán)屬糾紛的情形。
        四、實(shí)務(wù)建議
綜上，通過對當(dāng)前法律法規(guī)及具體案件的分析，我司作為金融機(jī)構(gòu)在滿足前提要件的情形下可以善意取得不動產(chǎn)抵押權(quán)。但法院一般均認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，具有勘驗(yàn)核實(shí)抵押物權(quán)屬狀況的便利和優(yōu)勢地位，理應(yīng)盡到比一般人更高的注意義務(wù)，否則難言善意。金融機(jī)構(gòu)基于登記機(jī)構(gòu)將抵押物登記在抵押人名下的公示公信力所產(chǎn)生的信賴?yán)妫y以獲得法院支持。因此，我司在接受不動產(chǎn)抵押時(shí)，需采取更加審慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查措施，確保抵押權(quán)的完整、有效。
        一是在貸前應(yīng)對抵押物權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查，不應(yīng)僅依據(jù)登記部門頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定登記人為真實(shí)權(quán)利人，必須通過實(shí)地入戶調(diào)查方式，了解抵押物是否存在已被他人受讓并占有、存在其他共有人并居住、租賃、設(shè)立居住權(quán)等情形。必要時(shí)還需要通過走訪鄰居、前往物業(yè)公司實(shí)地核實(shí)或者要求抵押人出具抵押物水電暖氣繳款憑證等方式予以交叉印證核實(shí)。如能做到以上幾點(diǎn)則可主張已構(gòu)成善意。
        二是在放款環(huán)節(jié)要求抵押人出具抵押物聲明或在《抵押合同》中約定：“抵押人保證抵押物不存在全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、質(zhì)押、抵償債務(wù)、托管、轉(zhuǎn)借、設(shè)立居住權(quán)或以任何方式處分抵押物之權(quán)益。若因抵押人違反上述承諾而使抵押物發(fā)生毀損、滅失或抵押權(quán)被撤銷、抵押合同（或抵押權(quán)）被確認(rèn)無效等無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形，由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切直接或間接損失。”通過在合同中約定專門的違約責(zé)任條款來約束抵押人如實(shí)披露抵押物信息。
        三是在項(xiàng)目存續(xù)期對抵押物做好存續(xù)期管理。我司應(yīng)強(qiáng)化項(xiàng)目存續(xù)期對抵押物的調(diào)查措施，定期（如按季度或按半年）對抵押物狀況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，前往不動產(chǎn)登記部門實(shí)地核實(shí)等方式，了解抵押物是否存在異議登記、被另案采取查封措施等。一旦發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取追加緩釋物、宣布債務(wù)提前到期等保全措施。