一、背景及模式歸類

站在商品住宅流轉(zhuǎn)的視角，我國上一輪的樓市“去庫存”（2014-2019 年），即政府主導(dǎo)的“棚改”，其中心邏輯為通過舊房直接拆除，消化無效二手供應(yīng)，再由政府主導(dǎo)貨幣化安置，完成新房的購買，最終實現(xiàn)了新房去庫存的目標。2023 年 7 月 24 日，中共中央召開政治局會議指出：“要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”至 2024 年4 月末，全國新房庫存已經(jīng)回升到 7.46 億平米，高于 2015 年的7.19 億平米達歷史高點，樓市“去庫存”再次被提上日程，且目前大部分城市的樓市都已經(jīng)進入存量時代，二手房交易市場已經(jīng)占據(jù)樓市的主導(dǎo)地位，一二級市場價格剪刀差形成了相互促進的負面螺旋，已經(jīng)對一手房形成了客戶分流和價格下行的競爭壓力，故本輪房地產(chǎn)“去庫存”相較上次不同之處在于，不僅一手房需要去庫存，二手房也存在去庫存的問題。

因此，本輪新房“去庫存”，不僅需要通過政府力量，直接進行庫存商品房和存量住宅用地的收儲，同時更需要通過以按照中央所提“滿足改善性住房需求”精神所延伸的“以舊換新”為代表的創(chuàng)新模式，刺激市場一二手傳導(dǎo)，釋放置換需求間接式“去庫存”。

自 2023 年至今，住房“以舊換新”已從過去的試點性質(zhì)、局部性質(zhì)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛谢I劃的實施方案、覆蓋面廣的政策，類似政策逐漸成為當下各地城市釋放改善需求的促進趨勢。細分開來，本輪房地產(chǎn)“去庫存”背景下的住房“以舊換新”模式主要有以下六類：

將視角聚焦本地，根據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《2023 年12 月份二手房網(wǎng)簽情況》及克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023 年度，西安市新房供應(yīng)量累計達 1078 萬平方米，二手房網(wǎng)簽備案面積累計達 980 萬平方米，本地一、二手房市場規(guī)模基本持平。

二、配套政策簡析

（一）央行再貸款支持
為支撐地方政府及國有平穩(wěn)有力企業(yè)推進住房“以舊換新”的實施，進一步消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，中國人民銀行2024 年 5 月 17 日在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上宣布，擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模 3000 億元。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。總結(jié)該政策有如下要點：

第一，保障性住房再貸款規(guī)模 3000 億元，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等 21 家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的 60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款 5000 億元。
第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

第三，地方政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

第四，自愿參與。城市政府根據(jù)當?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨蟆⑸唐贩繋齑嫠降纫蛩兀灾鳑Q定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21 家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。本次保障性住房再貸款政策，同時強調(diào)市場化、法治化、自愿參與原則，在不增加地方政府隱債的同時還有助于盤活存量。

（二）西安市政府配套政策支持

為認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府審定同意，2024 年 5 月 9 日，西安市住建局、自規(guī)局、稅務(wù)局、公積金管理中心四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（市建發(fā)〔2024〕69 號），總結(jié)該政策有如下要點：
第一，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

第二，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式，對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。鼓勵經(jīng)紀機構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀費用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用。

第三，允許企事業(yè)單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵有條件的企事業(yè)單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。

第四，建立健全我市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，推動“白名單制度”常態(tài)化，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

（三）行業(yè)協(xié)會落地活動

作為對市建發(fā)〔2024〕69 號的積極響應(yīng)，2024 年 6 月 13 日，西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、西安市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會下發(fā)《西安市住房“以舊換新”活動倡議書》，活動時間自 2024 年 6 月至2025 年 6 月，該活動本質(zhì)上可歸納為前文所述“以舊換新”六大模式中的“代售購新”模式，由市政府及相關(guān)行業(yè)協(xié)會牽頭，撮合換房人、開發(fā)商、房產(chǎn)中介及銀行四方，通過配套綠色交易通道、加速市場推廣、手續(xù)費（中介費、登記費、擔(dān)保費、抵押費等）減免、為換房人提供從舊房出售到新房交易的全流程服務(wù)，降低置換成本，加速本地住房一二級市場的流動性。該活動首批共有本地 64 個商品房項目、11 家房產(chǎn)中介、6 家銀行（工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲銀行、西安銀行）參與。

三、政策的難點和效果分析

截至目前，雖然政策和各地“以舊換新”的舉措令市場鼓舞，然而，實際效果也不能太樂觀。原因有以下幾點：
一是用于收購舊房的資金不足：央行本次 3000 億保障性住房再貸款，理論上可撬動 5000 億銀行貸款收購住房，但相對于市場的存量住房規(guī)模，是遠遠不夠的；另一方面，政府或國企還要解決 20%的自有資金，也是力不從心。

二是適合用作保障性住房的商品房較少：保障性租賃住房以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主，本次政策要求嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準，市場上，面積合適、能夠享受政策被收購的存量住房不多，大量住房未必能被收購。

三是收購價格難以達成：商品房的建設(shè)成本較高，而保障性住房配售或配租的價格較低。如果收購已建成商品房用于保障性住房，收購價格大幅低于市場價，開發(fā)商很難同意。而如果收購價格較高，又會導(dǎo)致出售、出租價格較高，居民無法承受。價格談不攏，將限制政策的落地。

四是保障性住房的租售前景存在不確定性：本次政策要求，國企收購存量商品住房后迅速配售或租賃。但考慮到房屋位置、價格、戶型、產(chǎn)權(quán)、市場需求等因素，如不能實現(xiàn)迅速配售或租賃，國企將承擔(dān)一定的持有成本，銀行將面臨還款風(fēng)險。

四、對金控公司啟示

總體來看，對輪樓市“去庫存”，自 5 月央行提出新設(shè) 3000億元保障性住房再貸款，至各地各不相同的“以舊換新”舉措的實施效果，目前看還不能太樂觀。但是，前述政策和舉措最重要的是給予市場了一個明確的信號：政府和國企要進場收房了，有人兜底了。結(jié)合之前各地公布的暫緩供地和新建項目的政策，組合后可在一定程度上進一步影響供需預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)、逐步走穩(wěn)。回歸到金控公司，筆者總結(jié)啟示如下：

第一，本輪房產(chǎn)“去庫存”及配套的住房“以舊換新”政策涉及將舊房的出售及新房的購買捆綁執(zhí)行，其延伸出二手房房產(chǎn)過戶、銀行按揭貸款/公積金按揭貸款等金融活動，可通過房產(chǎn)過戶階段性擔(dān)保、公積金貸款擔(dān)保、履約保函等業(yè)務(wù)作為我司擔(dān)保業(yè)務(wù)的展業(yè)方向。

第二，目前本地市場主要以“代售購新”模式開展住房“以舊換新”活動，但不排除未來會轉(zhuǎn)變?yōu)檎召徎驀笫召彽恼H自下場模式，同時配套棚改及城市更新政策，盤活存量住房資產(chǎn)，我司可探索通過城更基金等模式參與本區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資。

第三，西安市本次住房“以舊換新”活動主要參與方有換房人、開發(fā)商、房產(chǎn)中介及銀行，其中撮合交易的操盤方主要為房產(chǎn)中介，該類企業(yè)屬于我司過去展業(yè)過程中直接業(yè)務(wù)接觸較少的機構(gòu)，在未來展業(yè)過程中可適當加強與房產(chǎn)中介的對接，促進產(chǎn)品創(chuàng)新。

第四，西安市本次住房“以舊換新”活動首批共涉及本地64 個商品房項目，其中高新區(qū)項目 13 個、曲江新區(qū)項目 1 個、雁塔區(qū)項目 7 個、碑林區(qū)項目 1 個、經(jīng)開區(qū)項目 2 個、浐灞國際港項目 5 個、未央?yún)^(qū)項目 2 個、灞橋區(qū)項目 1 個、航天區(qū)項目 1個、西咸新區(qū)項目 26 個、臨潼區(qū)項目 1 個、閻良區(qū)項目 2 個、高陵區(qū)項目 2 個，上述商品房項目為近一年西安市新開盤或庫存積壓較長樓盤，我司在未來展業(yè)中，針對抵押物位于上述樓盤的項目，需單獨分析判斷其實際市場價值，保證抵押品的保值性及流動性。